אינדקס מונחים

אזורי התעשיה התפתחו על מנת לתת מענה לצרכים הספציפיים של עסקים רבים, בעיקר תעשיה זעירה או כבדה, כמו מוסכים, מסגריות, פנצ'ריות ועוד, ועד למפעלים, מחסנים, אזורי ייצור, אריזה, בתי חרושת קטנים ועוד. ברבות השנים הצטרפו לחלק מאזורי התעשייה גם בנייני משרדים, מרכזי קניות, מרכולים ענקיים ומרכזים מסחריים - קמעונאיים וסיטונאיים - אחרים. כיום ניתן לראות אזורי תעשיה משולבים במגוון בתי עסק, חנויות, משרדים ועוד. אזור תעשיה ממוקם בדרך כלל בשולי הערים, אך ישנם לא מעט אזורי תעשיה הנמצאים גם בתוך העיר.

אחד המושגים החשובים והבסיסיים בהשכרת משרדים הוא היחס בין שטחי הברוטו והנטו של המשרדים. בכל שטח ישנן דקויות ספציפיות, לכן כדאי לתת את הדעת היטב לפרטים - יחס הברוטו/נטו יכול להגיע ל30% ואף ל50% במגדלים מפוארים וחדישים, ועלול להשפיע על עלות העיסקה כולה באופן משמעותי. בכלליות ניתן לומר שהשטח נטו כולל את חלל המשרדים בלבד, ואילו השטח ברוטו כולל גם את הלובי, חדר המדרגות, חדרי הביטחון ועוד. תשלום דמי השכירות ודמי הניהול מחושבים לפי השטח ברוטו. הארנונה מחושבת ברשויות מסוימות לפי השטח הנטו (לדוגמא בתל אביב) וברשויות אחרות לפי השטח ברוטו.

את דמי האחזקה, המוכרים גם כדמי ניהול, יש לכלול בעלות החודשית של הוצאות העסק. דמי האחזקה הם בעצם ועד הבית של הבניין, וכוללים את כל השירותים הנלווים כמו ביטוח, ניקיון, חשמל ומים של השטחים הציבוריים בבניין, תחזוקת המעליות, תחזוקה שוטפת ועוד. דרכי גישה - דרכי הגישה הן בעצם מכלול הדרכים שבאמצעותן ניתן להגיע לעסק. מדובר הן בדרכי גישה בתחבורה ציבורית - אוטובוסים, רכבת, מוניות שירות, והן בדרכי גישה בתחבורה הפרטית, כולל הדרכים העירוניות והבינעירוניות, ובדרכי גישה להולכי רגל. כשאנו מחפשים משרדים להשכרה, יש לתת את הדעת למכלול דרכי הגישה, על מנת לתת מענה גם עבור בעלי הרכב הפרטי וגם עבור מי שמשתמש בתחבורה הציבורית - עובדים, מנהלים בכירים, אורחים ולקוחות כאחד.

סוגיית המיקום היא לעתים לא מעטות סוגיה קריטית בבואנו לשכור משרד. לא מדובר רק במיקום הגיאוגרפי - כמו אזור בארץ או עיר מסוימת, וגם לא רק בדמי השכירות במיקום ספציפי, אלא במכלול של אלמנטים המעניקים פתרון כולל עבור כל צרכי העסק שלנו. לכן, כשמדובר בהשכרת משרדים, עלינו לקחת בחשבון מרכיבים כמו גודל המשרד הרצוי, אופי בניין המשרדים, אופי האזור מבחינת החברות השוכנות בסביבה, האם מדובר באזור מתפתח או רווי, סוג השירות שהעסק שלנו מציע, קהל היעד של העסק והיכן הוא מסתובב, דרכי הגישה בתחבורה פרטית וציבורית, האם מרכז העיר מתאים לנו יותר? האם בעיר גדולה או בפרברים? עד כמה העירייה תומכת באזור מסוים ועד כמה זה חשוב לאופי העסק? זכרו שמתן מענה לפרמטרים כאלו ואחרים יעזור לכם למצוא לא רק את המיקום הנוח ביותר, אלא גם את המיקום הנכון והמתאים ביותר עבור העסק שלכם.

מצוקת החניה היא מצוקה ידועה, ולא רק במרכזי הערים הגדולות. נושא החניה יכול להיות קריטי בבחירת מיקום העסק או המשרדים החדשים שלנו, לכן שימו לב לאפשרויות המוצעות

מדד ת"א-125 הוא מדד הבנצ'מרק והחשוב ביותר של הכלכלה הישראלית. היקף המוצרים המחקים את המדד הוא הגדול ביותר מבין מדדי הבורסה. במדד נכללות 125 מניות אשר נכללות במדדים ת"א-35 ות"א-90. (לשעבר ת"א-100)

מדד ת"א-35 הוא מדד הדגל של הבורסה הכולל את 35 המניות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר בבורסה אשר עומדות בתנאי הסף של המדד.

מדד תל בונד-60 הוא מדד הכולל את כל אגרות החוב הנכללות במדדים תל בונד-20 ותל בונד-40.

מדד ת"א-נדל"ן הכולל את המניות הנכללות בענף נדל"ן ובינוי, ואשר עומדות בתנאי הסף של המדד.

מדד תל-דיב כולל את המניות הגדולות במאגר אשר תשואת הדיבידנד השנתית המינימלית שלהן הינה 2% בשתיים מתוך שלוש השנים האחרונות ואשר עומדות בשאר תנאי הסף של המדד. מדד תל-דיב החליף את מדד תל דיב-20 שחישובו הופסק באותו מועד. הנתונים ההיסטוריים עד לתאריך 31.03.2011 נכונים עבור מדד תל דיב-20.

איגרת חוב קונצרנית היא איגרת חוב סחירה בדרך כלל המונפקת על ידי חברה. תנאי איגרת החוב מפורטים בתשקיף שעל פיו היא מונפקת. איגרות חוב קונצרניות נקראות גם אג"ח חברות.

מחושב על ידי חלוקת ה NOI המייצג מכל נכס , בשיעור ההיוון המתאים בין היתר לאזור, שימוש הנכס ואיכות השוכרים בנכס.

הון חוזר הוא יחס פיננסי המתאר את הנזילות לטווח קצר הקיימת בעסק מסוים. הוא מחושב כנכסים שוטפים פחות התחייבויות שוטפות.

דיבידנד הוא תשלום שמעבירה חברה, מתוך עודפיה או רווחיה, לידי בעלי מניותיה. מקור המילה דיבידנד הוא מלטינית (dividendum) ופירושה "מה שיש לחלק".

הנפקה, בבורסה לניירות ערך, היא פעולה המשמשת לגיוס הון על ידי הצעה של ניירות ערך לציבור. תאגיד המעוניין לגייס כסף מהציבור יכול להנפיק בבורסה מניות, אגרות חוב, אופציות, ניירות ערך אחרים או שילוב של אלו באותה הנפקה.

סך ההתחייבויות לתאגידים בנקאיים ולשוק ההון.

מנוף פיננסי (Financial Leverage), הוא מונח מתחום המימון המתאר את החשיפה לסיכון של יחיד או גוף הנוטל הלוואות. המינוף הפיננסי מחושב לפי סך היקף ההתחייבויות שחברה נוטלת ומשתמשת בהן למימון עסקיה, ביחס להונה העצמי.

רווח מהשכרת הנכסים והפעלתם בנטרול פחת, כולל את הכנסות החברה משכירות ומניהול בניכוי עלות השכרת הנכסים.

מייצג את תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה ללא השפעת ארועים חד פעמיים ורווח (הפסד) משערוך נדל"ן להשקעה. בעצם מדובר בהכנסות התפעוליות נטו (NOI) בניכוי הוצאות מימון ומסים שוטפים.

חלוקת השווי ההוגן של הנכסים המניבים בחברה בנטרול שווי המיוחס לשטחים הפנויים, ב NOI המייצג של החברה.

NOI של הנכסים שהיו בבעלות החברה בתקופות ההשוואה.

היחס בין הדיבידנד ברוטו במזומן למניה לבין מחירה של המניה.

חוב פיננסי בניכוי מזומנים.

היחס בין ה- FFO של החברה לבין שווי השוק של החברה.

משך חיים ממוצע. המח"מ הוא הממוצע המשוקלל של הזמן עד לפרעון החוב.

רווח לפני הוצאות מימון, הוצאות מסים, פחת והפחתות. המדד בא לבחון מה המקורות התזרימיים השוטפים של החברה על מנת לשלם את חובותיה, לשלם מסים, להשקיע בנכסים ולחלק דיבידנדים.

הוא נדל"ן (קרקע או מבנה – או חלק ממבנה או שניהם), המוחזק על ידי הבעלים (בבעלות או בחכירה מימונית) על מנת להניב הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית, או שניהם.

מקרקעין שהשכרתו ומפעילויות הנלוות לו יש תשואת הכנסה, לרבות הכנסה אקראית ולרבות הכנסה מדמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח ורווחים אחרים שמקורם במקרקעין.

אזור בו מתרכזת הפעילות הקמעונאית, הכספית, הממשלתית ושרותי הקהילה.

סך ההכנסות הצפיות או הממשיות מהנכס למשך תקופת הזמן הנתונה.