נדל"ן להשכרה וניהול נכסים - תנופת הבנייה של מגדלי המשרדים להשכרה

זו התופעה הבולטת ביותר בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן המניב בישראל, ואין צורך בגרפים או בטבלאות אקסל מסובכות כדי להבחין בה. מספיק לצאת לנסיעה שגרתית לאורך צירי התחבורה המרכזיים בארץ; עשרות מגדלי משרדים צומחים לגבהים חסרי תקדים במונחים ישראליים ומעלים באופן חד את היצע הנדל"ן להשכרה המיועד למגזר העסקי.
בארבע השנים האחרונות נבנו לפי ההערכות כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בתל אביב, בירת העסקים של ישראל, ובאזורי העסקים העוטפים אותה: רמת גן, בני ברק, פתח תקווה, הרצליה, חולון וראשון לציון. במילים אחרות: למעלה מ-20% משטחי המשרדים באזור המרכז נבנו מאז 2014, ותנופת הבנייה של מגדלי המשרדים להשכרה רחוקה מלעצור.

שוק הנדל"ן המשרדי ממריא לגובה, לעתיד של חדשנות



זו התופעה הבולטת ביותר בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן המניב בישראל, ואין צורך בגרפים או בטבלאות אקסל מסובכות כדי להבחין בה. מספיק לצאת לנסיעה שגרתית לאורך צירי התחבורה המרכזיים בארץ; עשרות מגדלי משרדי צומחים לגבהים חסרי תקדים במונחים ישראליים ומעלים באופן חד את היצע הנדל"ן להשכרה המיועד למגזר העסקי. בארבע השנים האחרונות נבנו לפי ההערכות כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בתל אביב, בירת העסקים של ישראל, ובאזורי העסקים העוטפים אותה: רמת גן, בני ברק, פתח תקווה, הרצליה, חולון וראשון לציון. במילים אחרות: למעלה מ-20% משטחי המשרדים באזור המרכז נבנו מאז 2014, ותנופת הבנייה של מגדלי המשרדים להשכרה רחוקה מלעצור.

הציר המרכזי של גוש דן

המוקד המרכזי של שוק השכרת המשרדים הוא "הסיטי" של מטרופולין גוש דן, שמתחיל במתחם הבורסה ברמת גן ונע דרומה לאורך דרך בגין בתל אביב, עם שלוחות ברחובות קפלן ושאול המלך. המגדלים שצמחו לאורך הציר נעים בגבהים שבין 40 ל-65 קומות, כשבהמשך עתידים להצטרף אליהם מגדלים גבוהים יותר. רבים מהפרויקטים מציעים שטחים נרחבים, עד כ-100 אלף מ"ר של שטחי משרדים. קצב הבנייה המואץ שינה לא רק את קו הרקיע והחוויה האורבנית שמציע האזור, אלא גם את שיווי המשקל העסקי בתל אביב ובסביבתה. חברות רבות עזבו אזורים שנחשבו בעבר לפופולריים לטובת הציר המתפתח שנהנה מנגישות תחבורתית מצוינת, שירותים מסחריים ענפים, איכות בנייה מתקדמת וניהול נכסים איכותי. עד 2018, נבנו בציר הסיטי כ-900 אלף מ"ר של שטחי משרדים, ועד 2021 תושלם בניית 330 אלף מ"ר נוספים של משרדים להשכרה, סך הכול כ-1.2 מיליון מ"ר. אליהם מתווספים שלושה מתחמים צמודים שיגדילו משמעותית את היקף המשרדים להשכרה בתל אביב: ממזרח – ציר יגאל אלון שלא מפסיק להתחדש, מדרום – רחוב יצחק שדה שיכיל עשרות אלפי מ"ר, ומצפון – תוכנית למאות אלפי מ"ר של שטחי נדל"ן להשכרה סביב תחנת הרכבת סבידור. אמות השקעות מחזיקה, מנהלת ובונה שמונה נכסים לאורך ציר המשרדים המרכזי של גוש דן. על החדשים והבולטים שבהם נמנים מגדל אמות אטריום במתחם העסקים של רמת גן שבנייתו הושלמה ב-2015, ומגדל ToHa הצמוד למחלף השלום המחבר בין ציר בגין לציר יגאל אלון. נכון לכתיבת שורות אלו, בניית המגדל טרם הושלמה.

מציאות שמנפצת את התחזיות

את הצמיחה המדהימה הזו מלווה שאלה מעניינת: האם השוק זקוק להיצע כה רחב של משרדים להשכרה? האם לא קיימת הצפה של נדל"ן להשכרה במגזר העסקי על חשבון ענפי נדל"ן מניב אחרים? כבר לפני חמש שנים, נשמעו תחזיות לפיהן לא ימצא שימוש לשטחי המשרדים הרבים, וכי המגדלים ישמשו בעיקר לתליית שלטי "משרדים להשכרה". עם זאת, העובדות מספרות סיפור אחר לחלוטין. שיעורי השכרת המשרדים מנפצים את התחזיות ושיעור אכלוס המשרדים חדשים צמח בשנים האחרונות הרבה מעל הממוצע הרב שנתי: במחצית הראשונה של 2018 אוכלסו למעלה מ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים. למרות הזינוק, תפוסת המשרדים להשכרה בתל אביב אינה יורדת ושומרת על ממוצע של 92%–94%, כשבמבנים החדשים הממוצע אף גבוה יותר. גם במרבית הערים הסובבות את תל אביב התפוסה לא יורדת מ-90%. זה קרוב לעשור, דמי השכירות שומרים על מגמת עלייה המסתכמת ב-25% ומשפרת את התשואה התפעולית (תשואת NOI), ממנה נהנים בעלי הנכסים.מגמה זו מתבטאת היטב בנכסי אמות השקעות, שנהנית ממוניטין מצוין בתחום ניהול נכסים והשכרת משרדים. כ-70 אלף מ"ר משרדים במגדל אטריום הושכרו במלואם, ובמגדל ToHa, המכתיב את הסטנדרט הגבוה ביותר בשוק המשרדים להשכרה בתל אביב, הושכרו בתוך שנה מתחילת השיווק למעלה מ-90% מתוך 57 אלף מ"ר של שטחי המשרדים להשכרה.

שינויים באופי המשרד

סיבה מרכזית לגאות זו היא שגשוג הכלכלה הישראלית. קצב הצמיחה הגבוה, האבטלה הנמוכה, ההשקעה בהייטק ובחדשנות והמעבר שמבצעת הכלכלה הישראלית מתעשייה לתחום השירותים יוצרים סביבה עסקית שזקוקה לשטחים פיזיים רבים. אלא שזה רחוק מלהיות הסיפור כולו. במקביל לשגשוג הכלכלי, עסקים וחברות משנים את הגישה שלהם לאופן בו מתפקד משרד ומתחילים לראות את מקום העבודה גם כמקום מפגש חברתי, הנדרש לספק סביבה בטוחה ובריאה ולאפשר התפתחות אישית לכל עובד. חלפו הימים בהם המשרד היה מורכב רק ממסדרונות של חדרים אישיים וחדרי ישיבות או מקיוביקלס מנוכרים. המעסיקים גילו שחשוב להעניק לעובד חופש אישי ואפשרות למימוש עצמי בתוך מקום העבודה, יחד עם הזדמנויות מגוונות לאינטראקציה בין עובדים. מידה ראויה של חופש מגייסת את העובדים למטרות החברה ותורמת לפריון. התפיסות הללו באות לידי ביטוי עם פריחת חללי העבודה המשותפים. את השוק מובילה חברתWeWork , שהיא למעשה חברת נדל"ן להשכרה לעסקים קטנים. עסקים מסוג זה זקוקים למרחב גמיש שיאפשר השכרת משרדים מסוגים שונים. לכן, הם זקוקים ליכולת לשנות את שטח העסק או פונקציות בתוכו לפי הצרכים המשתנים, ליצור אזורים מגוונים למפגש ואינטראקציה שיעודדו מקוריות וסיעור מוחות, אזורים לעבודה עצמאית או כאלה המשלבים עבודה מסודרת ומסורתית יותר עם אווירה חדשנית, בנוסף לפינות פנאי ומנוחה.מגדל המשרדים נדרש להציע סביבה הוליסטית המותאמת לאורח החיים של העובד, כך שיהפוך בעצמו ממבנה ארכיטקטוני למקום חי ופועם. חדרי לובי גדולים ומושקעים, דוגמת הלובי במגדל אמות אטריום, מאפשרים קיום מפגשים חברתיים ואירועים מגוונים המשרתים את כל דיירי הבניין. גם חדרי האוכל מתרחקים מאווירת חלל ההסעדה ומציעים חוויה אישית המדמה מסעדה. מגדל מודרני נדרש להציע לעובדים גם שירותים מתקדמים, דוגמת חדרי הכושר במגדלי אטריום ו-ToHa המוצעים כהטבה לעובדים.

נכסים המציעים יציבות לצד גמישות

גישה זו מאומצת כעת גם על ידי עסקים מבוססים; גם חברות נדל"ן להשכרה וניהול נכסים דוגמת אמות השקעות נדרשות לאמץ קו חדשני ומקורי. יש לשער כי זו אחת מן הסיבות שגרמו לחברת WeWork לבחור במתחם ToHa ולשכור ארבע קומות לטווח ארוך.הגישה הגמישה מתבטאת בכל השלבים. כבר בשלב התכנון, יש לתת העדפה לקומות מרווחות שיאפשרו גמישות רבה בניהול השטח המשרדי. חברות המעוניינות בהשכרת משרדים זקוקות כיום לשטחים גדולים באופן משמעותי מבעבר שיאפשרו להן חופש ניהול מקסימלי. לכן, מומלץ למעט ככל הניתן באילוצים שיגבילו את התכנון הפנימי. התפיסה היצירתית מתבטאת גם בעיצוב הבניין, שהופך ליצירה בפני עצמה. תפיסה הוליסטית של מקום העבודה מתייחסת גם לבריאות העובדים והסביבה, ודואגת לאיכות האוויר והמים ולשמירה על איכות הסביבה. כשחושבים על נדל"ן להשכרה, מתייחסים בדרך כלל לתחום סולידי של בניינים מונוטוניים שנועדו לארח ביעילות מאות או אלפי עובדים בכל יום. עם זאת, המעסיקים והעובדים הצביעו על צרכים אחרים, הכוללים גמישות, יצירתיות וחופש.
ולבסוף, כאשר שואפים למשרד מתקדם, מומלץ לשכור אותו מחברה יציבה. לא לכל חברה המציעה מגדל משרדים יש את החוסן הניהולי והפיננסי הנדרש לביצוע פרויקטים מורכבים מסוג זה. יש הבדל גדול בין מבנה שהוקם, מושכר ומנוהל על ידי חברה איתנה המנהלת אותו מתוך ראייה כוללת לבין מגדל המשווק על ידי קבוצת רכישה, שבה ריבוי הבעלים ומגוון הסיכונים והלחצים הכלכליים עלולים לפגוע באיכות התכנון, הבנייה, האחזקה וחוויית השהייה. רק יזמיות נדל"ן מניב יציבות, שמבינות את צורכי שוק העבודה החדש, יכולות להניע קדימה את שוק הנדל"ן להשכרה ואת קו הרקיע המשתנה של מרכזי המשרדים בישראל.

חיפוש נכסים