מאמזון ועד שופרסל – המרלו"ג הוא ההזדמנות החדשה שוק הנדל"ן המניב.

אמזון מגיעה לישראל וכולם ממתינים לראות מה תהיה השפעתו הדרמטית של המהלך – מהצרכנים הפרטיים ועד רשתות השיווק הגדולות. באופן מפתיע, לאמזון יש השפעה גם בתחום הנדל"ן. לענקית האמריקאית לא לקח זמן רב לשכור משרדים בתל אביב ובחיפה, אך היא משקיעה זמן לא מבוטל באיתור נכס הנדל"ן החשוב ביותר לרווחיות שלה בישראל: מרכז לוגיסטי (מרלו"ג).

אמזון מגיעה לישראל וכולם ממתינים לראות מה תהיה השפעתו הדרמטית של המהלך – מהצרכנים הפרטיים ועד רשתות השיווק הגדולות. באופן מפתיע, לאמזון יש השפעה גם בתחום הנדל"ן. לענקית האמריקאית לא לקח זמן רב לשכור משרדים בתל אביב ובחיפה, אך היא משקיעה זמן לא מבוטל באיתור נכס הנדל"ן החשוב ביותר לרווחיות שלה בישראל: מרכז לוגיסטי (מרלו"ג). מאמצים אלה מדגישים את החשיבות העצומה שיש למרלו"גים בכלכלה הנוכחית. מחד, היקפי הסחורות העולמיים רק הולכים וגדלים. מאידך, הסחורות משווקות ליעדים רבים יותר, הכוללים את בתיהם הפרטיים של מאות מיליוני לקוחות. מישהו צריך לקלוט, למיין, לאחסן ולנתב כמויות עצומות של פריטים מהיצרן ללקוח ולעשות זאת באופן מהיר, יעיל ומדויק. המקום שבו כל זה מתרחש הוא המרכז הלוגיסטי, שהופך לעמוד השדרה של המשק. השינוי בכלכלה מספק הזדמנויות חדשות להשקעות בנדל"ן מניב. מבני תעשייה היו תמיד חלק מסל ההשקעות בנדל"ן אך הם נתפסו כנכס נדל"ן מניב פחות בהשוואה למשרדים או לקניונים. כל זאת משתנה כאשר מבני התעשייה הופכים למחסנים לוגיסטיים. בישראל, העלייה בדרישה למרלו"גים במקביל לצמצום בקרקעות המתאימות הביאו לעלייה במחירי הקרקע למבני תעשייה.

אמות מתחזקת במרלו"גים

אמות השקעות מחזקת את אחיזתה בתחום המרלו"גים. בשנת 2018 רכשה החברה שני מתחמים לוגיסטיים במודיעין בשטח כולל של 36 אלף מ"ר תמורת 280 מיליון ₪. מתחמים אלה התווספו למרלו"גים המוחזקים בבעלות החברה, ביניהם נכס לוגיסטי נוסף במודיעין. מודיעין נחשבת כיעד מועדף למרלו"גים בשל הקרבה לשדה התעופה, כביש 1 וכביש 6. הרכישה מציבה את אמות בראש החץ של התחום בישראל. שלושת המרלו"גים במודיעין משרתים ענקיות דוגמת רשת שופרסל, חברת האופנה פוקס וחברת נובולוג health logistics company. בנוסף, ב-2018 רכשה אמות נכס לוגיסטי באריאל תמורת 38.5 מיליון ₪ וזכתה במכרז ל-34 דונמים להקמת מרלו"ג נוסף במודיעין בגובה 70 מיליון ₪. במקום ניתן לבנות 34 אלף מ"ר. על פי התוכנית, האתר צפוי להיות פעיל החל מ-2020. הנכסים החדשים מצטרפים לעשרה מתחמי תעשייה ולוגיסטיקה נוספים בבעלות אמות השקעות המציעים מבני תעשייה להשכרה, ביניהם מרלו"ג סלקום בפארק שיאים בנתניה, המרכז הלוגיסטי של יבואנית המזון יוניליוור באיירפורט סיטי, מתחמים בתעשיית הקרטון בלוד, קיסריה ועוד.

חיבור לשנים רבות

כאשר מדברים על תחום הלוגיסטיקה והתעשייה, החיבור בין החברה ששוכרת את המרלו"ג לבין יזמית הנדל"ן שמחזיקה בו שונה מאוד מענפי נדל"ן להשכרה אחרים דוגמת משרדים או קניונים. כאן, מדובר ב'חתונה' לשנים ארוכות. החברה ששוכרת את המקום מתקינה מערכות מתקדמות שנבנות בהשקעה גבוהה מאוד ומותאמות לצרכיה המסחריים ולמיקום הנתון. החל מהרגע בו המערכות מופעלות, הן פעילות 24 שעות ביממה ללא אפשרות אמיתית להשבית אותן. זהו אינו משרד שאפשר לארוז ולהעביר למקום אחר, אלא התחייבות לתקופה ארוכה מאוד. כאן משחקים תפקיד משמעותי הניסיון והאמינות של יזמית נדל"ן כמו אמות השקעות. חברה מסחרית שבוחרת להציב את מרכז העצבים המסחרי שלה באתר מסוים מבקשת לוודא שהוא יעבוד כמו שצריך; עם אפס תקלות, ללא הפתעות מסחריות, ברמת נדל"ן גבוהה שמציעה שירותים מגוונים ולא נשחקת לאורך השנים, ועם ניהול אקטיבי של הנכס. כאשר חברות ענק ישראליות מחליטות לבחור פעם אחר פעם במבני התעשייה של אמות השקעות הן מוכיחות את אמונן הרב בחברה. עבור החברות היזמיות, תחום המרלו"גים מבטיח תזרים הכנסה קבוע לשנים ארוכות, גם בתקופות מיתון. וגם אם פעולת המרלו"ג תיפסק, יהיה קל לאתר לקוח חלופי שיוכל לאמץ את המערכות שהותאמו ללקוח הקודם.

בנייה חכמה חוסכת זמן וכסף

נחזור לאמזון. עבור הצרכן בבית, מדובר באתר שאפשר למצוא בו הכול. אולם, אמזון לא הייתה מצליחה ללא החדשנות שלה בתחום הלוגיסטי. במרכזים שלה מופעלים רובוטים שמבצעים את רוב פעולות האחסון והליקוט. איסוף המוצרים המדויקים לכל הזמנה במחסנים הענקיים היה עלול להיות החוליה האיטית בשרשרת, אולם אמזון הפכה אותה לחוליה חזקה במיוחד. בנוסף, החברה מפעילה אמצעים חדשניים למעקב אחר משלוחים ומוצרים.על בניית המרלו"ג לשרת את הטכנולוגיה הנדרשת לצורך תפעולו. לדוגמה, על גובה המחסן הלוגיסטי להתאים לאמצעים המופעלים בו. מחסן בגובה 40 מטר מתאים רק לזרועות רובוטיות, ונבנה רק בתיאום עם הלקוח שאמור להיכנס אליו. לעומת זאת, כאשר לא יודעים מי ייכנס למרלו"ג נהוג לבנות אותו בגובה של 13 מטר, המותאם למלגזות. אחד האתגרים העומדים בפני החברה היזמית הוא למצות את הפוטנציאל הכלכלי של המתחם. כאשר שטח גדול מוקדש לגישה למשאיות ושטח התפעול עיקרו אחסון, הרווח התפעולי למ"ר אינו גבוה. לכן, קשה למצוא קרקע שמתאימה למרלו"ג; עליה להיות זולה אך בעלת מיקום מרכזי. אחת המגמות הקיימות לשיפור הרווח התפעולי היא לאחד שימושים ולהקים באתר הלוגיסטי גם משרדים שישרתו את החברה וגורמים הקשורים לעסקיה.

לסיכום: כאשר הולכים לעסקה בה שני הצדדים משקיעים סכומי עתק, חשוב לכל המעורבים בה לוודא שהם נמצאים בידיים טובות. אמות השקעות, המציבה סטנדרטים גבוהים במגדלי המשרדים ובקניונים קובעת רף חדש גם בתחום המרלו"גים הודות לניסיון, לידע ולאמינות שלה.

חיפוש נכסים