חוזה השכירות - למה יש לשים לב במעמד חתימת חוזה שכירות

מטרת החוזה

מטרת הסכם שכירות הנה לקבוע ולהסדיר את מערכת היחסים החוזית שבין המשכיר לבין השוכר. הסכם שכירות מאוזן והוגן הינו תוצאה של משא ומתן בין הצדדים. הנושאים שיש לכלול בהסכם הם תקופת השכירות, דמי השכירות ואופן התשלום, מועד פינוי הנכס ואופציה להארכת המועד. רצוי להוסיף גם סעיפים אודות תיקונים, תקלות ושיפוצים שיידרשו בנכס המושכר.

בדיקת הנכס המושכר

כצעד ראשון, על השוכר לדאוג כי הנכס אותו הוא מבקש לשכור תואם למטרותיו. מטרת הבדיקה הנה קודם כל בדיקת הבעלות של הנכס העומד לשכירות. טרם החתימה על השוכר לוודא כי האדם או הגוף העומד מולו ומבקש להעמיד את הנכס לשכירות הנו הבעלים המקורי או בעל ייפוי כוח תקף המסמיך אותו לביצוע העסקה. יש לבדוק את מסמכי הבעלות ולוודא שהנכס נקי מעיקולים או משעבודים.

המפרט הטכני

אחד מתנאי ההסכם הבסיסיים בחתימת חוזה שכירות הוא המפרט הטכני. חשוב כי הצדדים יסכמו ביניהם בצורה ברורה באיזה מצב מקבל השוכר את המושכר, ובמקרים מסוימים יצורף להסכם מפרט טכני.

ניסוח ההסכם

לאחר שלב הבדיקות המוקדמות על השוכרים להקפיד על ניסוח הסכם השכירות באופן שהתנאים לא יפעלו לטובת המשכיר. שוכר חכם ידאג להתאים את הסכם השכירות לצרכיו המיוחדים ולהגן על האינטרסים שלו. על מנת להקטין סיכונים ולהגיע לתוצאה מיטבית כדאי להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.

תקופת השכירות

חשוב מאוד לקבוע בחוזה את התקופה הקצובה לשכירות ואת האופציה להארכתה. כאשר ניתנת אופציה להאריך את הסכם השכירות, על השוכר לוודא כי החוזה יקבע את התנאים שיחולו על תקופת האופציה במידה וזו תמומש על ידו. המשמעות של פעולה זו הנה כי במידה שהשוכר ייתן למשכיר הודעה על רצונו לממש את האופציה, לא תהיה בידי המשכיר אפשרות להכתיב תנאים חדשים, או לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר.

דמי השכירות ואופן התשלום

דמי השכירות הם הנושא המרכזי בכל הסכם שכירות. הם מהווים את התמורה לזכות להחזיק ולהשתמש בנכס. מטבע הדברים, המשכיר יבקש לקבוע בחוזה סעיף הנוגע לאיחור בתשלום דמי השכירות או אי תשלום דמי השכירות במלואם, ויטען כי אלה מהווים הפרה של ההסכם ומקנים לו זכות לבטל אותו. על השוכר לנסות לאזן סעיפים מסוג זה עד כמה שניתן, ולא לאפשר סדקים בחוזה שיקנו זכות למשכיר לבטל את הסכם השכירות.

פינוי הנכס המושכר

רצוי כי הסכם השכירות יכלול סעיף הקובע כי לשוכר עומדת הזכות למצוא שוכר אחר במקומו, או, לחלופין, לקבוע הסדר לפיו לשוכר ניתנת הזכות לבטל את ההסכם תוך מתן הודעה מוקדמת בפרק זמן סביר מראש, שבמהלכו יימצא שוכר חלופי.

ממה יש להיזהר

חוזה הינו מסמך משפטי במסגרתו מועלים על הכתב כוונות ומטרות הצדדים. חופש החוזים מהווה עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלי ובתי המשפט מצווים לכבד את רצון הצדדים, אולם חוזה נדרש לעמוד באמות מידה חוקיות.
הפרת יסודות המעוגנים בחוק ובפסיקה עלולה להביא לפסילת החוזה.

לפסילת החוזה בשל אי חוקיות יגרמו, למשל, המקרים הבאים:

• אי התאמה - כאשר תוכן החוזה שונה באופן מהותי מכוונת הצדדים בשעת כריתתו. הכוונה היא להעלאת דברים מסולפים על הכתב, כשבפועל נוהגים הצדדים אחרת. חוזה כזה מכונה" חוזה למראית עין," ואיננו תקף.
  
• טעות והטעיה - הטעיה שנעשתה במכוון, בין בכתב, בין בעל פה ובין בהתנהגות, מהווה עילה לביטול החוזה. הטעיה פירושה הן הצגת עובדות כוזבות והן שתיקה בקשר לדברים שראוי היה לגלותם, בהתקיים חובת גילוי מכוח החוק, הנוהג או הנסיבות . טעות שנגרמה באופן זה עשויה להוביל לביטול החוזה ולתשלום פיצויים לצד שניזוק.
  
• פרט לכך קיימות נסיבות חתימת חוזה, המהוות עילה לביטולו - אם ההתקשרות מלמדת על ניצול חולשה של אחד הצדדים באופן שהוביל לקיפוחו או על חוסר תום לב (סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים).